广州万宁物业管理有限公司与任俊强、朱宝玲物业服务合同纠纷案
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2012)穗中法民五终字第1036号
当事人 上诉人（原审原告）广州万宁物业管理有限公司。法定代表人黄惠霞，总经理。委托代理人陈维超，该公司职员。委托代理人何美劲，该公司职员。上诉人（原审被告）任俊强。上诉人（原审被告）朱宝玲。委托代理人马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托代理人吕宝英，澳门居民。上诉人广州万宁物业管理有限公司、任俊强、朱宝玲因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院(2011)番法民三初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。经原审法院审理查明，广州万宁物业管理有限公司从2001年起开始对番禺区洛溪新城裕景花园进行物业管理。任俊强、朱宝玲为该花园东区4街12号物业的业主。任俊强、朱宝玲从入住该物业起至2008年底止，未拖欠物业管理费用。2005年5月16日，番禺区洛溪新城裕景花园为主委员会任期届满，该业主委员会因各方面的原因，未有进行换届选举，重新产生业主委员会。业主也未有依规定组成业主委员会。2007年1月18日，广州万宁物业管理有限公司与番禺区洛溪新城裕景花园业主委员会(任期已届满)签订《物业管理服务合同》，由广州万宁物业管理有限公司对该花园进行物业管理。合同对委托管理期限、管理事项、物业管理服务费等作了详细的约定。2009年1月5日，广州万宁物业管理有限公司与番禺区洛溪新城裕景花园业主委员会(任期已届满)签订《物业管理服务合同补充协议》，约定从2009年2月1日起，收费标准调整为每月每平方米1.3元。其后，广州万宁物业管理有限公司为该花园提供各项物业管理服务。由于任俊强、朱宝玲未有缴交2009年1月至2011年4月的物业管理服务费而产生纷争，广州万宁物业管理有限公司于2011年4月28日向法院起诉，请求：1、由任俊强、朱宝玲支付其房屋自2009年1月1日至2011年4月30日的物业管理服务费15598.58元；2、由任俊强、朱宝玲加付拖欠期间所产生的违约金6161.31元(违约金从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之一计算，暂计至2011年4月17日，实际计至还清该费用之日止)，并由任俊强、朱宝玲承担案件诉讼费及邮寄、文书送达费用。任俊强、朱宝玲答辩以广州万宁物业管理有限公司与不具有法律效力的业主委员会所签订的合同无效，对其不产生约束力为由，请求原审法院驳回广州万宁物业管理有限公司的诉讼请求。诉讼中广州万宁物业管理有限公司向原审法院提供的证据有：1、物业管理企业资质证书；2、《物业管理服务合同》3、《物业管理服务合同》的补充协议；4、《物业管理服务委托合同》；5、房地产权情况说明；6、邮寄凭证邮件妥投证明；7、任俊强、朱宝玲的身份情况，并以此支持其主张成立。任俊强、朱宝玲对广州万宁物业管理有限公司提供的证据中的第1项证据真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，原因证书上没有任何年检的盖章；对第2、3、4、6项证据不予确认；对第5、7项证据予以确认。诉讼中任俊强、朱宝玲向原审法院提供证据有：1、受理报警回执；2、被盗现场照片，并以此支持其抗辩主张的成立。广州万宁物业管理有限公司对任俊强、朱宝玲提供的第1项证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；对第二项证据不予确认。依据任俊强、朱宝玲的申请，原审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局调取番禺区洛溪新城裕景花园为主委员会的备案资料。广州万宁物业管理有限公司对该证据予以确认。任俊强、朱宝玲对该证据予以确认。以上事实另有庭审笔录为证。原审法院认为，广州万宁物业管理有限公司曾与广州市番禺区洛溪新城裕景花园业主委员会签订物业服务委托合同，广州万宁物业管理有限公司对该小区进行管理，至2005年5月份前，双方依约履行。及后，广州万宁物业管理有限公司继续对该小区进行管理，并至今。本案纷争的原因始于任俊强、朱宝玲没有交纳2009年起至今的物业服务费。广州万宁物业管理有限公司要求任俊强、朱宝玲支付费用的理据为与广州市番禺区洛溪新城裕景花园业主委员续签的各项合约，并提供管理及服务。任俊强、朱宝玲不交纳费用的理据为广州万宁物业管理有限公司与失效的业主委员会所签订的合同为无效合同，不对业主产生法律上的约束力，广州万宁物业管理有限公司管理水平低下、服务质素差，业主家中经常被盗，被盗的损失应在服务费中冲减。由于双方各持己见，未能协调，故需对双方所提供的证据及理由进行综合分析判断，以辩事非。广州万宁物业管理有限公司向原审法院起诉的主要证据为其2007年1月与业主委员会所签订的各项合约。而原审法院在相关行政部门调取的证据显示，于2005年5月任期届满，未作合法的换届选举。换句话说，广州万宁物业管理有限公司是与没有法律效力的主体签订合约，故广州万宁物业管理有限公司提供的证据中的与原业主委员会签订的各项合同均为无效合同。由此，任俊强、朱宝玲认为合同无效的抗辩主张成立。但由于任俊强、朱宝玲明确表述广州万宁物业管理有限公司从该时间至现在仍为该小区提供相应的服务，从另一方而言，广州万宁物业管理有限公司与本案两任俊强、朱宝玲之间是建有事实上的物业服务关系。服务者提供服务后，应当得到相应的报酬，该报酬应由本案任俊强、朱宝玲支付。因此，广州万宁物业管理有限公司与任俊强、朱宝玲之间的书面合同虽然无效，但形成了事实上的合约关系，故广州万宁物业管理有限公司要求俊强、朱宝玲之间支付物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。由于广州万宁物业管理有限公司请求任俊强、朱宝玲支付拖欠物业服务费的的违约金的诉讼请求欠缺法律上的依据，本院不予准许。关于任俊强、朱宝玲的其他抗辩主张是否成立的问题，任俊强、朱宝玲认为广州万宁物业管理有限公司失职，家中财物被盗，应由广州万宁物业管理有限公司补偿，由于财产的安全为社会治安的范畴，负责社会治安的职权不由物业管理公司行使，两者不存在法律上的因果关系，故此，任俊强、朱宝玲此抗辩主张欠缺理据，本院不予认可。任俊强、朱宝玲另外认为广州万宁物业管理有限公司对该小区过程中管理水平低下，服务质素低劣，该问题为被服务者提供服务对象之间选择问题，与本案为服务费交付的纷争分属于不同的法律关系，本案不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法
》第六十四条
，《中华人民共和国民法通则
》第一百零八条
、国务院《物业管理条例
》第四十二条
的规定，判决如下：一、任俊强、朱宝玲在本判决生效之日起五日内支付物业服务费15598.58元给广州市万宁物业管理有限公司；二、驳回广州市万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费344元，由任俊强、朱宝玲负担。万宁公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决对案件主要事实认定错误，适用法律错误。一、原审判决认定万宁公司所提供的证据的各项合同均为无效合同错误。《物权法
》、《物业管理条例
》并没有规定物业服务合同登记后才生效，因此万宁公司与番禺区洛溪新城裕景花园业主委员会于2007年签订的各项合约尽管没有登记成功，但不影响它的效力。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法
)若干问题的解释(二)》第十二条
规定：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。尽管裕景花园业主委员会于2005年6月15日任期届满，因客观原因未能成功进行换届选举，成立新的裕景花园业主委员会。但这毕竟是小区内部事务，作为物业服务企业的万宁公司是无从知晓，也无权干涉的。裕景花园业主委员会有公章，万宁公司当然认定它是合法有效的。绝大多数业主都是按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费的。由此可见，就算是该业委会没有代理权，但大部分业主都履行了合同义务，应当视为对物业服务合同的追认。综观数年来，在裕景花园物业服务合同期间，无论是订立物业服务合同还是在提供物业服务的过程中，不论是万宁公司还是裕景花园业主委员会，都没有违反《中华人民共和国合同法
》第五十二条
一审法院查明 规定，原审判决认定合同无效不当。二、原审判决认定万宁公司与业主之间只形成事实上的合约关系、万宁公司要求任俊强、朱宝玲支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求欠缺法律依据‘‘不予支持‘‘是错误的。《广东省物业管理条例
》第五十条
第3款规定：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。如果说，2007年1月所签订的合同是无效的，那么根据上述规定万宁公司与广州番禺区洛溪新城裕景花园业主委员会于2000年12月13日签订的《物业管理委托合同》及2003年12月8日签订的《物业管理委托合同补充协议》肯定是有效的。根据2000年12月13日签订的《物业管理委托合同》第二十条第3项规定和《广州市物业管理条例》第五十六条规定，不论滞纳金，还是违约金，在本物业服务合同法律关系中，都是同一性质。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销一审判决第二项，并依法支持广州万宁物业管理有限公司的一审第二项诉讼请求；2、由任俊强、朱宝玲承担本案诉讼费用。上诉人任俊强、朱宝玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、业主委员会已于2005年5月16日任期届满，其于2009年1月5日与广州万宁物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同补充协议》对任俊强、朱宝玲当然不产生法律效力，从1.1元/平方米提升至1.3元/平方米的约定无效。经任俊强、朱宝玲申请，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局调取了涉案小区业主委员会的备案资料，并查证该届的业主委员会早已于2005年5月16日任期届满，且至今未能推选出新一届的业主委员会，从而认定其与广州万宁物业管理有限公司所签订的所有合同均为无效合同，对包括任俊强、朱宝玲在内的业主不产生法律效力，依法应驳回广州万宁物业管理有限公司从2009年2月1日起按1.3元/平方米计算物业管理费的诉讼请求。二、广州万宁物业管理有限公司提供的物业服务水平低下，人员、设备设施严重短缺，致使涉案小区内的环境卫生恶劣、占地违建情况严重、盗贼猖獗，众业主的生活质量大幅度下降、人身及财物安全严重受损；且广州万宁物业管理有限公司经多次要求而拒不改正，根据合同等价交易的原则，广州万宁物业管理有限公司不应收取任何的物业管理服务费。综上所述，广州万宁物业管理有限公司与已过任期的业委会签订的协议无效，其双方有关提升物业管理费的约定对包括任俊强、朱宝玲在内的众业主均不产生法律效力；而广州万宁物业管理有限公司没有提供适当的物业管理服务，不应向任俊强、朱宝玲收取物业管理服务费。为此，请求撤销(2011)番法民三初字第805号《民事判决书》的判决，并依法作出改判。双方当事人对原审判决已查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本院于2012年12月6日组织洛溪新城居委会工作人员、万宁公司、原番禺区洛溪新城裕景花园业委会部分委员及部分涉案小区业主到涉案小区了解万宁公司所称的业主大会情况以及物业服务费的收取情况。洛溪新城居委会工作人员郭鸿刚称其居委会原工作人员陈汉标和徐润洪确于2009年到过涉案小区的点票现场，对点票内容和结果现在记得不清，但在业委会提供的点票现场照片上面确实有陈汉标和徐润洪二人。涉案小区的原业委会成员冯建成在调查现场称，2008年10月27日，业委会第十七次会议有4个人参加，会议决议向全体业主征询是否同意物业服务费加价的意见。2009年1月5日，召开业委会的扩大会议，有居委会和派出所的工作人员参加，共发出选票576票，回收376票，其中有328票同意，并称当时发出的文件明确记载没有交票当弃权。其根据投票的结果，在东区和西区两个公告栏进行了公告并拍照，公告贴了很长时间，有一到两年。现在提供的照片是2009年1月5日点票的照片，当时还有居委会工作人员2人及派出所民警麦永威协助。任俊强、朱宝玲的代理人吕宝英称，我完全不知道这些事实，没有收到票，没有人向我派票，没有看过公告。冯建成当场提交一档案袋，档案袋上有封条，封条上写的日期是二ｏｏ九年元月五日，封条上加盖了业主委员会的公章字样，封条完好。任俊强、朱宝玲的代理人吕宝英对此表示确认。冯建成当场打开档案袋，该档案袋中装有《文件清单》及《物业服务收费标准调整表决书》等，上述《物业服务收费标准调整表决书》中有记载“物业地址”并有签名字样。任俊强、朱宝玲的代理人吕宝英确认有376张《表决书》并确认其中328票同意。另查，万宁公司于原审诉讼中出示的签订于2007年1月18日的《续签物业管理服务合同》第二条“物业基本情况”中记载“座落位置：广州市番禺区洛溪新城路（街道）”、“用地面积：197351.35平方米；建筑面积：134332.66平方米”、“多层栋数：13别墅：498栋”。本院认为，由于在涉案小区现场开封的档案袋中确有《物业服务收费标准调整表决书》，而《物业服务收费标准调整表决书》中有记载“物业地址”并有“业主签名”字样，调查现场的业主亦确认该档案袋中共有376张《表决书》并确认其中328张同意票，上述票数与涉案中业委内文[2009]1号《业主大会表决结果及业委会决议公告》记载的内容相符，且洛溪新城居委会工作人员确认该居委会于2009年曾派出工作人员协助涉案小区的点票工作并确认在点票现场照片上有其居委会的工作人员陈汉标和徐润洪，此亦与业委内文[2009]1号《业主大会表决结果及业委会决议公告》中关于参与人员包括“洛城居委会工作人员：陈汉标、徐润洪”的内容相符，依据优势证据原则，本院对于涉案小区曾就是否将物业服务费用的标准自1.1元/平方米变更为1.3元/平方米的问题进行过业主投票和表决的事实予以确认。鉴于涉案小区曾就是否将物业服务费用的标准自1.1元/平方米变更为1.3元/平方米的问题进行过业主投票和表决，而回收的376票数中有328张票表示同意物业服务费用标准的调整，且双方当事人对于万宁公司在涉案小区提供物业服务的事实并无异议，故万宁公司主张按1.3元/平方米的标准收取物业服务费用合理，原审法院对此予以支持并无不当。但因万宁公司未能提供充分的证据证实任俊强、朱宝玲于本案原审诉讼前知悉关于物业服务费用标准调整已由业主投票通过的事实，且双方当事人在原审诉讼中对于物业服务费用的标准存在不同意见，在此情况下，万宁公司要求任俊强、朱宝玲向其支付违约金依据不足，原审法院对此不予支持并无不当。物业管理费是全体业主及其所在小区获得物业服务的保障和前提之一，在业主已实际接受万宁公司所提供的物业服务的情况下，各业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业管理企业的选择及物业服务费用的收取，关系到涉案小区全体业主的利益，因此，物业管理公司的选聘，由业主共同决定，若业主认为万宁公司在涉案小区所提供的物业管理服务未能满足业主对物业管理的需求或其收取物业管理费的标准过高，可提请涉案小区业主大会通过法定程序另行选定物业管理公司或再行商定物业管理费标准，在此之前，涉案小区业主接受了万宁公司所提供的物业管理服务，其亦应履行支付物业管理费的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；万宁公司、任俊强、朱宝玲的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法
》第一百七十条
第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费144.5元，由上诉人广州万宁物业管理有限公司负担50元，由上诉人任俊强、朱宝玲负担94.5元。本判决为终审判决。审判长陈涛审判员陈珊彬代理审判员黄彩丽二ｏ一三年
一 月 十六 日书 记 员 阮志雄