西安蓝溪实业有限责任公司诉西安三福物业管理有限公司、西安金三福超市有限责任公司房屋租赁合同纠纷案

　　[案例索引]

　　一审：西安市莲湖区人民法院（2003）莲经初字第378号民事判决书（2004年8月10日）

　　二审：西安市中级人民法院（2004）西民一终字第793号民事判决书（2004年10月18日）

　　再审：西安市中级人民法院（2005）西民再终字第62号民事裁定书（2005年8月11日）

　　再审：陕西省高级人民法院（2006）陕民再字第20号民事调解书（2007年11月6日）

　　[案情]

　　申请再审人（一审原告、二审被上诉人、第一次再审被申请人）：西安蓝溪实业有限责任公司（以下简称蓝溪公司）。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人、第一次再审申请人）：西安三福物业管理有限公司（以下简称三福公司）。

　　一审被告（二审上诉人）：西安金三福超市有限责任公司（以下简称金三福超市）。

　　2002年5月15日，蓝溪公司与三福公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：蓝溪公司将位于西二环昆明路什字西北角LH10-（03）-124地号内的两层总面积共7780.2平方米的整栋房屋出租给三福公司使用。租赁期限11年，租金标准为每平方米每日1元。合同第三条约定，第一年租金支付方式为：1．合同成立后六个工作日内，三福公司向蓝溪公司首次支付租金人民币100万元；2．蓝溪公司根据三福公司营业要求施工完毕交付时，三福公司向蓝溪公司第二次支付租金100万元；3．三福公司正式开业前，自房屋交付60日内付清第一年房租款的余额。第二年为半年交纳一次租金。从第三年起为每季度交纳租金。合同第四条约定，若蓝溪公司没有按期完成施工及提供配套设备，致使三福公司不能正常使用，蓝溪公司应承担相应拖延期限的房屋租赁款的赔偿。迟延超过一个月，三福公司有权单方解除合同，蓝溪公司承担违约责任。合同第六条约定，蓝溪公司交付房屋后，提供两个月免收租金装修期，装修完毕后，试营业期间免收两个月租金。同时约定，合同有效期内，三福公司有权将租赁房屋部分转租给第三方，三福公司应将转租情况书面通知蓝溪公司。合同第八条约定，任何一方中途违约，应向对方支付合同约定期限剩余年限租金总额的10％的违约金。合同第九条第一款约定，凡因签订履行本合同及本合同相关的一切争议，如协商不成，则提交中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会仲裁解决；该条第二款约定，在合同履行中，因三福公司拖欠租金形成的纠纷，蓝溪公司有权通过当地司法机关解决。

　　2002年7月1日，三福公司与拟成立的金三福超市签订了《房屋租赁合同》，将租赁的房屋一次性全部转租给金三福超市，租金每年10万元。2002年8月9日，三福公司设立了金三福超市。

　　2002年8月30日，蓝溪公司与三福公司签订《关于金三福购物广场土建安装工程完工期限等问题的协议》，约定了剩余工程的完工期限，并约定违反任一条，每拖延一天，蓝溪公司应向三福公司支付1. 5万元违约金。

　　2002年11月16日，金三福超市在部分设施未完工的情况下开始营业。

　　2003年4月11日，蓝溪公司得知三福公司将所租房屋一次性全部转租给金三福超市，随即通知三福公司解除房屋租赁合同，同时提出清租腾房的要求。

　　2003年4月16日，蓝溪公司书面通知三福公司检修设备，三福公司不同意，蓝溪公司坚持停电检修。金三福超市遂关门停业。2003年4月21日，蓝溪公司书面告知三福公司定期维护保养工作结束，现可正常运转。因无法送达而张贴于三福公司办公室门口。

　　三福公司与蓝溪公司签订租赁合同后，已支付蓝溪公司第一期租金100万元，并三次借给蓝溪公司共计人民币40万元，垫付工程款人民币4662元，共计人民币140.4662万元。

　　2003年4月20日（23日立案），蓝溪公司以三福公司拖欠租金为由向西安市莲湖区人民法院提起诉讼，请求判令二被告清偿尚欠房租157. 87万元。之后又变更、追加诉讼请求为：1．解除房屋租赁合同；2．二被告腾交租赁房屋;3．三福公司清偿2003年4月23日至同年6月5日房租35.04万元。三福公司在第一次开庭审理时提出，蓝溪公司的诉讼请求属双方约定的仲裁范围。二被告辩称：1．原告与被告签订的《房屋租赁合同》明确约定有仲裁条款，人民法院不应管辖此案；2三福公司与金三福超市实际上是同一家公司，全部转租不是事实；3．三福公司已支付租金162.2万元，虽拖欠一小部分租金，但系原告未能按期交付房屋及配套设施所致，要求驳回原告诉讼请求。

　　2003年4月22日，三福公司向中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会申请仲裁，要求蓝溪公司赔偿其各项损失2009余万元。

　　2003年5月12日，蓝溪公司向上海市第二中级人民法院提起诉讼，请求确认其与三福公司租赁合同中的仲裁条款无效。2004年3月12日，上海市第二中级人民法院作出（2003）沪二中民二（民）初字第64号民事裁定，认为蓝溪公司与三福公司签订的租赁合同第九条对争议解决作了明确约定，该仲裁协议中有请求仲裁的意思表示、仲裁事项并选定了仲裁委员会，符合仲裁协议有效条件。双方当事人又约定拖欠租金而形成的纠纷从仲裁事项中单列出来，由诉讼解决，与原仲裁协议并无矛盾之处。蓝溪公司既以该约定向人民法院起诉，又请求确认该协议无效，不予支持。遂驳回蓝溪公司的申请。该裁定现已发生法律效力。

　　[审判]

　　西安市莲湖区人民法院经审理认为：蓝溪公司与三福公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，该合同依法成立有效。《房屋租赁合同》虽有仲裁条款，但三福公司在答辩期内未提出本案应由仲裁部门管辖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百四十八条之规定，该院对蓝溪公司与三福公司之间因《房屋租赁合同》所发生的争议具有管辖权。三福公司称其与金三福超市签订的房屋租赁合同约定的租金仅占其与蓝溪公司约定租金的三十分之一，故而认为其是部分转租，但又无法确认具体部分转租的房屋位置及面积。《房屋租赁合同》的标的物应当是特定且确定的房屋及其面积，故部分转租的辩称理由与事实不符，部分转租之辩称不能成立。依据2002年7月1日三福公司与金三福超市签订《房屋租赁合同》的约定及金三福超市占用使用房屋的实际，三福公司将房屋整体转租给金三福超市，转租后未告知蓝溪公司并取得原告的同意。三福公司、金三福超市均系独立企业法人，三福公司将房屋全部转租给金三福超市经营，三福公司与金三福超市均承认该租赁房屋由金三福超市实际经营。三福公司与金三福超市之间的房屋租赁已经构成全部转租，违反了三福公司与蓝溪公司签订的《房屋租赁合同》。三福公司未经蓝溪公司同意将房屋全部转租给金三福超市经营，是违反《房屋租赁合同》的重大违约行为，是导致合同纠纷的主要直接原因，该转租行为构成了法定的解除合同条件。2003年4月11日，在蓝溪公司得知三福公司将租赁的房屋一次全部转租给金三福超市后，随即通知三福公司解除《房屋租赁合同》。解除《房屋租赁合同》的行为，于法有据，合法有效，依法应予确认，解除《房屋租赁合同》的法律效力溯及至2002年7月1日转租日。二被告于2002年7月1日在未事先通知并取得原告同意将租赁房屋一次全部转租的情况下，三福公司于2002年8月30日与蓝溪公司又签订《关于金三福购物广场土建安装工程完工期限等问题的协议》，隐瞒全部转租事实，构成欺诈，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项之规定，该协议依法无效，不受法律保护。金三福超市自2002年11月16日正式开业经营，房屋租金应从2003年1月16日起算，全年租金为298.31万元，三福公司已交纳租金140.4662万元，房租交纳至2003年7月6日。原告蓝溪公司要求支付2003年6月5日前的房屋租金35. 0427万元，显然不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：一、2003年4月11日原告西安蓝溪实业有限责任公司通知被告西安三福物业管理有限公司解除房屋租赁合同的行为合法有效，依法予以确认。解除房屋租赁合同的法律效力溯及至2002年7月1日转租日；二、被告西安三福物业管理有限公司、西安金三福超市有限责任公司于判决生效之日起二十日内将西安市莲湖区昆明路地号为LH10-（03） -124内的整栋房屋腾交原告西安蓝溪实业有限责任公司；三、被告西安三福物业管理有限公司于腾交租赁房屋时向原告西安蓝溪实业有限责任公司支付自2003年7月6日至腾交租赁房屋之日止的房屋占用费，每日按8172. 8元支付；四、驳回原告西安蓝溪实业有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费17 , 903元，由蓝溪公司负担8951. 5元，三福公司负担8951.5元。

　　一审宣判后，三福公司及金三福超市不服，向西安市中级人民法院提起上诉。

　　三福公司及金三福超市上诉称：1．本案不属于人民法院管辖范围，严重违反民诉法和仲裁法的规定；2．原判认定三福公司将承租物转租给金三福超市与事实不符，未认定蓝溪公司的违约事实；3．原判认定上诉人拖欠租金，非法转租及补充协议无效，系适用法律错误。请求撤销原判，驳回蓝溪公司的起诉。蓝溪公司辩称：1．三福公司在法定答辩期内未提出异议，人民法院有权管辖此案；2．三福公司违反合同约定擅自转租，蓝溪公司有权解除合同；3．三福公司将房屋交给金三福超市开业经营，是对房屋的实际接受。请求驳回上诉，维持原判。

　　西安市中级人民法院审理认为：2002年5月15日，蓝溪公司与三福公司所签《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，因此应为有效合同。该合同中虽约定有仲裁条款，但原审法院受理后，三福公司未在答辩期内提出异议，且又应诉答辩，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百四十八条的规定，原审法院对此案有管辖权。三福公司认为此案不属人民法院管辖的上诉理由不能成立。三福公司与金三福超市系两个不同的独立企业法人，二者于2002年7月1日所签《房屋租赁合同》中约定的标的物为坐落于“西二环昆明路什字西北角”的房屋，而三福公司未提供证据证明此合同标的物不同于其与蓝溪公司所签《房屋租赁合同》的标的物，且金三福超市又实际在蓝溪公司出租给三福公司的房屋中进行经营，故三福公司的行为构成转租。此转租行为未经出租人蓝溪公司同意，故蓝溪公司可解除合同。2003年4月11日蓝溪公司以公告形式通知三福公司解除合同，三福公司亦承认收到解除合同的公告，故双方的租赁合同于2003年4月11日解除。三福公司称其已支付租金162. 2万元，但除蓝溪公司认可收到的140.4662万元外，其余未提供证据证明。蓝溪公司未按双方2002年8月30日协议约定的期限将工程全部完工，但三福公司就其损失在本案中未提出反诉，故本案不予处理。2002年8月30日的协议是双方对原房屋租赁合同中土建安装等工程完工期限及违约责任的补充约定，系蓝溪公司与三福公司协商一致的结果，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此一审判决认为此协议无效不妥，应予更正。综上，上诉人所持部分上诉理由成立，本院已做更正，但其上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，除确认解除合同的效力溯及至2002年7月1日转租日无法律依据，适用法律错误外，其余适用法律正确。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2003）莲经初字第378号民事判决的第二项、第三项、第四项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2003）莲经初字第378号民事判决的第一项；三、蓝溪公司与三福公司2002年5月巧日签订的房屋租赁合同于2003年4月11日解除。一审案件受理费的负担不变，二审案件受理费17,903元由三福公司及金三福超市负担。

　　二审判决宣判后，三福公司不服，向西安市中级人民法院申请再审。其理由是：1．双方当事人所签租赁合同明确约定有仲裁条款，人民法院只能审理因拖欠租金形成的纠纷，对此之外的请求人民法院无管辖权；2．原判认定三福公司转租无事实依据；3．原判要求三福公司支付房屋占用费无事实和法律依据；4．原判以通知发出之日确定为合同解除之日属错误判决。蓝溪公司辩称：法院有权审理蓝溪公司要求解除合同，清租腾房的案件；三福公司拖欠房屋租金，擅自转租，蓝溪公司有权解除合同；蓝溪公司解除合同通知送达三福公司，三福公司未提出异议，法院有权确认其效力；三福公司将房屋转租，构成法定解除合同的条件。

　　西安市中级人民法院再审审理认为，蓝溪公司与三福公司在租赁合同有关争议解决条款中约定：“凡因签订履行本合同及与本合同有关的一切争议，双方均应友好协商，如协商不成，则提交中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会仲裁解决。”“在合同履行中，因乙方（三福公司）拖欠租金形成的纠纷，甲方（蓝溪公司）有权通过当地司法机关解决”。反映了双方对发生争议解决方式的真实意愿。被申请人蓝溪公司在一审法院的原诉也正是按照此约定而提起诉讼，也是法院能够受理的原因。然而，蓝溪公司在6月5日又变更、追加的诉讼请求，按照双方争议解决方式的约定，属于仲裁范围。受理法院应该对仲裁协议的效力依职权审查，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（二）项之规定，“双方当事人对合同纠纷自愿达成书面仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁”。申请人三福公司虽收到诉状之日起十五日内没有提出书面答辩状，但在法院首次开庭时即提出原告所诉以及请求属双方约定的仲裁范围，要求法院驳回原告起诉。且在一审法院受理案件期间，发生了2003年4月22日三福公司向中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会申请仲裁，2003年5月12日，蓝溪公司向上海二中院提起诉讼，请求确认其与三福公司合同中的“仲裁协议”无效的事实。在一审法院审理案件期间，上海市第二中级人民法院作出生效的裁定表明，双方约定的仲裁协议条款有效。在此情况下，一审法院以“被告三福公司在答辩期内未提出本案应由仲裁部门管辖，”认定其具有管辖权，并对蓝溪公司在诉讼期间变更、追加的本属于仲裁范围的事项于2004年8月16日作出判决，理由不足，判决不当。至于二审依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《民事诉讼法若干意见》）第一百四十八条的规定，认为原审法院对此案有管辖权，是片面理解了三福公司形式上的应诉答辩。三福公司的应诉答辩实质是认为法院对此案没有管辖权的抗辩，而不是放弃仲裁协议条款，接受法院审理的应诉答辩。二审予以维持显属不当，应予纠正。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2003）莲经初字第378号民事判决书与西安市中级人民法院（2004）西民一终字第793号民事判决书；二、驳回蓝溪公司起诉。本案诉讼费共计35,806元由蓝溪公司承担。

　　蓝溪公司不服，向陕西省高级人民法院申请再审。其申请再审的理由是：1．当事人在合同中约定：“因乙方（三福公司）拖欠租金形成的纠纷，甲方（蓝溪公司）有权通过当地司法机关解决”的条款，是当事人解决争议的特别约定，仲裁机构、人民法院必须予以尊重；2．对“拖欠租金形成的纠纷”应当结合实际正确理解，由欠租涉及事项人民法院有权管辖；3．人民法院以“双方约定的仲裁协议条款有效”，推定解除合同、腾房属仲裁范围，是对法律规定的曲解；4．西安市中级人民法院背弃事实，凭主观臆断做出多种推定，是对法律权威的亵渎。请求撤销西安中院（2005）西民再终字第62号民事裁定，维持原终审判决。三福公司及金三福超市答辩称：1．原一审、二审法院无权管辖应属仲裁主管的本案争议，西安市中级人民法院再审裁定驳回蓝溪公司起诉并无不当；2．蓝溪公司违背客观现实，称其在诉讼中方得知国家禁止外资公司经营商业零售业，且三福公司注册资金不到位，将租赁房屋全部转租于金三福超市的观点与事实严重不符；3．三福公司不存在违约欠租的事实。再审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。

　　经陕西省高级人民法院审查认为：蓝溪公司的申请符合再审立案条件，决定提审本案。在再审过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成了调解协议，并约定上述协议履行完毕后，蓝溪公司与三福公司、金三福超市之间因诉讼与仲裁引起的一切纠纷就此了结，双方之间再无任何纠纷。一审、二审、再审的案件受理费，各方预付的由各方自行负担。